【大分版】土地が激安の訳あり事情｜買って後悔しない家づくりのための知識
「土地選びってどういうふうに進めたらいいの？」
家づくりを進める中で多くの方がぶつかるのが、
どういった土地を選んだらいいのかという問題です。
「どんな土地があるんだろう」
とさっそく不動産情報サイトなどで色々と調べてみると、
ときどき激安な土地を見つけることがあるのではないでしょうか。
もちろん同じものであれば安く手に入る方が嬉しいですが、
相場より安い土地だと不安な気持ちも残りますよね。
「なにか訳ありな感じがするけど、業者さんに聞くのちょっといやだな・・・」
と思われる方も多いのではないでしょうか。
今回は土地を売ることを生業とする不動産業者としての立場ではなく、
一緒に住宅を建てていく建築業者としての視点から、
後悔しない割安な土地の選び方を一緒に確認をしていきたいと思います。
・大分のエリア別土地平均取引価格
・土地が激安な理由
・買っても良い激安土地
・買ってはいけない激安土地
といったポイントを解説しますので、
ぜひ参考にしていただけるとうれしいです。
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1.大分 エリア別土地の平均取引価格（大分市中心部、東部、西部、南部、別府、臼杵）
どれくらいが激安な土地価格なのかを知るためにも、
まずは大分県の土地平均取引価格や坪単価をエリア別に見ていきましょう。
「土地が激安の理由を知りたい！」
というひとは、
まで飛ばして読んでいただいても大丈夫です！
今回は現時点(*)で最新の取引データから、
宅地（土地）取引のみの97件を抜粋し表を作成いたしました。
大分県全体における土地の平均取引価格は以下の通りです。
| 土地取引価格（総額） | 坪単価 | 土地取引価格（㎡単位） | |
|---|---|---|---|
| 大分県全体 | 17,202,756 | 135,206 | 40,726 |
※単位は全て円
*:2020年1月28日現在
参照：国土交通省｜土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索＜大分県＞
1-1． 大分県・大分市中心部の土地平均価格
| 土地取引価格（総額） | 坪単価 | 土地取引価格（㎡単位） | |
|---|---|---|---|
| 大分市 | 25,621,667 | 170,262 | 51,362 |
大分市中心部の土地価格は大分県全体と比較しても全体的に高く、
大分県内の平均値を底上げしていることが分かります。
直近の取引件数も45件と、
大分県内の約半数の取引を占めています。
また大分市と一言に言っても、
中心部である大分駅周辺と郊外では大きな開きがあります。
大分市中心部のエリアであれば、
むしろ坪単価の平均値である17万円前後でも、激安と言える水準です。
1-2． 大分県・東部の土地平均価格【別府・臼杵・由布】
| 土地取引価格（総額） | 坪単価 | 土地取引価格（㎡単位） | |
|---|---|---|---|
| 別府市 | 29,262,069 | 119,678 | 36,244 |
| 臼杵市 | 12,538,750 | 78,325 | 23,500 |
| 由布市 | 6,900,000 | 69,000 | 20,500 |
| ３市平均 | 16,233,606 | 89,001 | 26,748 |
大分市を除いた大分・東部の中心市の平均土地価格は、
市によって差がある事が分かります。
別府市は総額では大分市よりも高値で取引がされており、
取引件数も二番目に多いです。
急勾配が多い土地柄、宅地となる土地が少なく、
観光地で再開発による競争が激しい等が理由と考えられます。
一方で、市街地や観光地から車で15分ほど走るだけで割安な土地が見つかる可能性もあります。
1-3． 大分県・西部の土地平均価格【日田】
| 土地取引価格（総額） | 坪単価 | 土地取引価格（㎡単位） | |
|---|---|---|---|
| 日田市 | 13,500,000 | 116,000 | 35,000 |
大分・西部の日田市では坪単価は別府市と遜色ないものの、
総額の取引価格は臼杵市と同水準であることが分かります。
また日田市は、別府市と並んで大分県内で二番目に高い取引件数を誇ります。
市街地であれば坪単価10万円を下回れば激安と言えるでしょう。
1-4. 大分県・南部の土地平均価格【佐伯・豊後大野】
| 土地取引価格（総額） | 坪単価 | 土地取引価格（㎡単位） | |
|---|---|---|---|
| 佐伯市 | 8,900,000 | 87,500 | 24,800 |
| 豊後大野市 | 3,500,000 | 35,250 | 10,550 |
| ２市平均 | 6,200,000 | 61,375 | 17,675 |
大分・南部を代表する佐伯市・豊後大野市はどちらも4取引の平均値ですが、
佐伯市の方が高値で取引されています。
1-5. 大分県・北部の土地平均価格【豊後高田・中津・宇佐・国東】
| 土地取引価格（総額） | 坪単価 | 土地取引価格（㎡単位） | |
|---|---|---|---|
| 豊後高田市 | 2,100,000 | 16,100 | 4,930 |
| 中津市 | 8,277,778 | 54,000 | 16,333 |
| 宇佐市 | 4,380,000 | 22,260 | 6,660 |
| 国東市 | 5,700,000 | 71,000 | 22,000 |
| ４市平均 | 5,114,444 | 40,840 | 12,480 |
大分・北部を代表する4市の平均取引価格は、
市によってバラつきがあるのが見て取れます。
ただ豊後高田市・中津市は3例、宇佐市は5例、国東市は1例と取引数が少なく、
一つの取引で数字の前後が予想されるため、
あくまで参考程度とお考えください。
2． 土地が激安な2つの理由
土地が激安な理由は主に、
・相続などの理由ですぐに土地を売却してしまいたいという売主の都合が関わる場合
・変形狭小地や事故物件など土地自体に相場並みの人気がない場合
の2つが主に考えられます。
値付けにはしっかりと意味があることが多いので、
激安で売り出していることにも、
理由があることがほとんどです。
理由によって見送った方がいい土地か
割安に購入できる土地かが変わってきますので、
価格を見て飛びつくのではなく、
理由を確認することをおすすめします。
一般的な不動産業者であれば理由を教えてくれるので、
平均価格よりも安い場合はあらかじめ確認をしてみましょう
2-1. 売主が早く売却をしたい：相続などの場合
激安価格で土地が売りに出される一つ目の理由として、
相続等の理由で売主が早く不動産を売却したいと考えている場合が考えられます。
都市部に住む子供さんが実家を相続した場合、
管理が難しいと考え、早く手放したい場合等ですね。
土地自体に何か価格が安くなる理由がある場合と異なり、
好条件の土地であることもありますので、
売りに出れば買い手がすぐに着くこともあり、
見つけた場合はすぐに対応をすることが必要となります。
売主都合による激安土地を買いたいとお考えの方は、
あらかじめ不動産会社や不動産に強い住宅業者と関係を作っておくことをおすすめいたします。
2-2. 土地自体に理由がある場合：訳あり。変形狭小地や事故物件などさまざま
売主都合以外で土地が割安になるとすると考えられるのが、
土地自体に理由がある場合、
いわゆる「訳あり物件」である場合です。
土地自体に理由がある場合で一般的なのは土地の形がいびつであったり、
面積が小さかったり（変形狭小地と呼ばれます）して、
住宅を建築する場所として活用がしにくい場合です。
他にも誰かが亡くなった、
火事が起きたといった事故物件であることも考えられます。
建物と違って、
土地に求める条件は「駅までの近さ、スーパー、教育施設等の周辺環境」等
好みが分かれることがあまりなく、
みんなが欲しい土地の条件が同じになっていきます。
そのため、一見デメリットも見当たらないのに激安で売りに出されていたとしたら、
何か理由があると思った方がよいでしょう。
また周辺の相場より割安で土地を購入した場合でも、
土地の整地や水道の引き込み等が必要になることがあり、
土地にかかる費用としてはエリア相場と同じくらいになることが多いです。
古家付きの場合も同様で、
「激安な土地を購入しても家を建てられるように整備をしていくとエリアの相場と変わらない」
というパターンは意外と多いものです。
理由無く安い土地はほとんどありませんので、
激安な土地である場合にはしっかりとその理由まで確認をしておきましょう。
3． 訳ありでも買っても良い土地・悪い土地
激安価格の訳あり土地の中から、
買ってお得な土地・お得でない土地のポイントをお伝えします。
3-1．買っても良い割安な土地：建築可能な変形狭小地が狙い目
訳ありで激安な土地で買っても良いのは、変形狭小地です。
変形狭小地は事前に間取りが決まっている規格住宅や決まった間取りを
組み合わせていくタイプの注文住宅では活用をするのが難しいものの、
設計力が高い注文住宅の業者であれば、
土地の特徴を活かした設計をしてくれます。
土地にかける費用を抑えて、
住宅購入にかかる金額を小さくしたり、
浮いた費用で家自体にこだわっていくことも可能です。
しっかりと設計の腕がある業者とであれば、
変形狭小地は狙い目といえるでしょう。
上記のような土地を見つけた場合、
まず設計事務所や工務店に相談することをおすすめします。
どういったかたちで建築が可能なのか一緒に考えてもらいましょう。
こういった質問で嫌がられることは通常ありませんので、
気軽に足を運んでみましょう。
3-2．結果的に割安ではない土地：土地の整地等で必要経費がかかる土地
激安でも土地の整地や浄化槽の設置、
水道の引き込み等が必要な土地は、
家を建てられる状態にするまでにお金がかかっていくため、
激安に見えても結果的に相場並みの価格になることが多いです。
こういった土地は結果的に割安ではないと言えます。
また激安で取引されることの多い古家付きの土地は、
一見お得に感じますが、
リフォーム費用や解体費用が必要になることもあります。
「激安だと思って土地を買ったのに、思った以上に出費が多い…」
見た目の価格に捕われることなく、
これまで一緒に確認してきた項目を中心に業者と相談しながら慎重に土地購入を進めることをおすすめします。
【まとめ】大分完全版 土地激安の訳あり事情｜買って後悔しないための家づくり基本知識
大分のエリア別土地平均取引価格から、
土地が激安な理由、
買っても良い激安土地・買ってはいけない激安土地のポイントを確認しました。
ポイントを確認していきましょう。
・大分市中心部の土地平均価格が高く、取引件数も多い
・土地が激安な理由は売主都合と土地自体が訳あり場合の2つがある
・訳あり激安土地でも建築可能な変形狭小地は狙い目
・土地の整地や浄化槽の設置など、必要経費がかかる場合があるため、相場より安い場合は調査が必要
・古家付きの土地はリフォーム費や解体費など、追加で経費がかかる可能性がある
家づくりを行ううえで、土地選びはすごく大切なポイントです。
もちろん初めての方が多く、迷われることが多いのも当然のことです。
後悔なく家づくりを進めるために、少しでも不安に思うことがあれば、
住宅業者さんや不動産業者さんに確認をしてみましょう。
きっと親身に一緒に悩んでくれることと思います。
【株式会社樹の家こころ舎】
大分市・臼杵市・佐伯市を中心に注文住宅を専門につくる工務店です。
元々、独立して設計事務所を開いていた代表が、
「いい図面だけではなく、しっかりと施工まで管理をしなければ、いい家にはならない」
と工務店をひらいたことにはじまりました。
性能や設計にもこだわりがありますが、
何より、人生でたった一回の家づくり。
家をつくっていく過程そのものが、
楽しいものにしたいとの思いで、
日々お家づくりのお手伝いをさせていただいています。
