【大分県版】家の購入 住宅ローンで後悔しないために元・銀行マンが教える注意点

多くのひとにとって、一生に一度の家づくり。できる限り後悔はしたくないですよね。
実際に家づくりを終えた人にアンケート調査をとってみると、家づくりの後悔は

  • 住宅そのものについて
  • お金について

の二つに大きく分類されるようです。

今回お話をしていきたいのは、この2大後悔のうちのお金の話についてとなります。
お金についての後悔は

  • 住宅取得にあたってのそもそもの資金計画の話
  • 教育費や老後の生活費を考慮にいれていなかったというライフプランに関する話

もありますが、多くの方にとって一番の関心事は

  • 住宅ローンについて

ではないでしょうか。

この記事では、後悔しないための住宅ローンの基礎知識やローンを組む前に考えておくべき3つのポイントを元・銀行マンが、大分県の住宅費用やローン返済額のデータを元に解説します。
後悔のない家づくりのために参考にしていただけると幸いです。

 

1.住宅ローンの基礎知識を身に付ける

現在大分県内だけでも数多くの住宅ローンの種類があり、ネット銀行等の提供するものも含めると住宅ローンの種類は本当に数えきれないほどのものとなります。そして住宅ローンの選び方、組み方で数十万~数百万円の規模で支払額が変わってくるのもまた事実です。

一度組むと見直すことは少ない住宅ローン。最初が肝心ですので、まずは住宅ローンの基本の「き」を確認していきましょう。

 

1-1.変動金利と固定金利の選び方

住宅ローンの種類は数多くありますが、その違いは

  • 金利の高い、低い
  • 金利の種類(変動・一部固定・固定)
  • 住宅ローンの期間の長さ
  • 団体信用生命保険の種類と適用範囲

で大まかにわけることができます。

自分に合った住宅ローンを選ぶためには、まずは金利の種類の特徴を知っておくと便利ですので、まずは金利の種類。変動金利と固定金利の特徴を解説します。

  メリット デメリット
固定金利 ローン期間中は返済額が同じなので、返済計画が立てやすい。 変動金利と比較して金利が高い為、毎月のローン支払い額が高くなる。
変動金利 当初の金利が低く、その期間中の毎月のローン支払額が固定金利と比較して安くなる。 金利上昇により支払額が上がり、ローン支払いが困難になる可能性がある。

メリット、デメリットは上記の表の通りです。
では、そもそも変動金利、固定金利とは何でしょうか。

まずは変動金利から、変動金利はその名前の通り、金利がいつでも変わりますよという金利の種類です。一般的には金利の上昇幅に制限はありませんので、金利が上昇していった場合には、月々の支払いが厳しくなる可能性があります。ただ、通常同時期に借りた固定金利よりも金利水準は低くなる傾向があります。

次に固定金利です。
固定金利には、ローンの支払いが終わるまでの全期間ずっと同じ金利ですよという「全期間固定金利」とローンを借りてから当初何年は金利を固定しますねという「一部固定金利」があります。

通常、固定期間が長ければ長いほど、金利は高くなる傾向にあります。これは貸す側の立場になって考えるとわかりやすいのですが、今後金利が上がるかどうかわからないけど、長い期間お金を貸そうと思ったら、損しないようにいつでも金利を変えられる変動金利より金利を上乗せしておきたいですよね。

これと同じ理由で、期間が長くなればなるほど、金利は高くなる傾向があるということです。

どちらの金利の種類を選べばいいのかという点についてはみんなに共通する正解があるわけではありません。計画的にローン返済をしていきたいということであれば、固定金利を選択するのをおすすめしますし、現時点で一番低い金利が良いなら変動金利を選択するのも間違ってはいません。

また変動金利については、住宅メーカーの営業マンからは「変動金利だと月々の返済額が低くてお得ですよ!」と言われたり、FPさんからは「変動金利は今後の返済額の上昇の危険性があるので、心配があります」と言われたりと諸説あって、悩んでしまいやすい状況にあるのも事実です。

あくまでも一長一短あり、個別に判断するべきだとの前提のなかで、変動金利についての筆者なりの考え方をお話させていただくと、変動金利を選ぶ場合考えるべきなのは、「返済額が上がることに耐えられるだけの貯金や収入の余裕があるか」「金利が上昇をした場合に繰上げ返済を行うことで返済期間を短くすることができるか」についてです。この二点について十分に考慮を行う必要があるかと思います。

変動金利のリスクというのは、「借入期間中に金利が上昇するリスク」のことです。そのため借入期間自体が短かったり、期間を短くしたりするだけの余裕があるのであれば変動金利のリスクをおおげさに恐れる必要も無いかと思います。

変動金利を選ぶのか固定金利を選ぶのかについては、住宅ローンに詳しい方と一緒に様々なシミュレーションをして、ご納得をされたうえで決定することをおすすめいたします。

 

1-2. 借入可能額と返済可能額の違いを理解する

また、銀行が融資をしてくれる金額と自分たちの暮らし方で返していける金額。
借入可能額と返済可能額については、別物と考えて住宅ローンの組み方を考えないと失敗をする可能性が高くなります。

 

借入可能額
  • 銀行が貸してくれる金額のこと
  • 収入、担保評価、信用情報の評価で判断される
返済可能額
  • 借りた人が、返済を続けられる返済額のこと

 

借入可能額は、銀行が貸してくれる金額です。

「銀行さんが審査してくれるんだから安心ですよ。だって、返せると思ってるから銀行さんも貸してくれるんですもん」とおっしゃる営業マンの方もいらっしゃると聞いたことがありますが、本当に安心かどうかはご自身で確かめたほうがいいかもしれません。

確かに、住宅ローンを返せなくなるというのは、レアなケースです。
他のローンと比較すると住宅ローンは金融機関にとって返してもらいやすいローンになります。

しかしながら、住宅ローンを返していけるのは多くの場合、「余裕があるから」ではなく、「食費や教育費を削ってでも、住宅ローンを払っていかなくてはいけないから」ではないでしょうか。

また、住宅会社の営業マンは家を売ることでお給料をもらっていますし、銀行員さんはローンを提供することでお給料をもらっています。彼らがより高い家、ローンを提供したくなるというのも理解できなくはありません。

ただ、実際にローンを借りて返済していくのはこれを読んでいるあなた自身であることを思えば、しっかりとした知識をつけたうえで住宅ローンの借入金額を決めることを強くおすすめいたします。

そういった場合に一つの目安になるのが返済可能額です。月々いくらくらいの支払いで、ボーナスは一回いくらいれようかというシミュレーションから計算が出来るものですが、これに関しても、現在の家計の状況だけでなく、将来の家族が増えたり、病気や怪我で入院した場合も考慮されることをおすすめします。

 

2. 住宅ローンで後悔しないために考えるべき3つのポイント

住宅ローンの後悔・失敗に繋がる見落としがちな事例から、事前に考えておくべきポイントをまとめました。

 

2-1. ローン金利と手数料も含めた総額費用を考える

住宅ローンを組む時に、金利だけに意識が向いてしまうと失敗する可能性があります。
貸し手側の考え方として、金利を低く設定し、その他手数料で利益を確保するというやり方も考えられます。

金利と手数料の総額費用を計算してみると、結果として費用負担が高くなる場合があるので、注意が必要です。ローンを借りることでかかる費用を客観的に判断するには、利害関係が無いFPや住宅会社に相談することをおすすめします。

 

2-2. ローン支払額以外に必須な住宅費用を考える

家を購入すると必要になってくる支払いは住宅ローンだけではありません。
見落としがちな費用について挙げてみましたので、ご確認ください。

  • 固定資産税(毎年必要)
  • 保険料(火災保険、地震保険)
  • 都市計画税(市町村によって必要)
  • 外装や内装や付属設備の修繕費

 

2-3. ライフスタイルの変化で必要な費用を考える

「住宅ローンの支払いには余裕を持っていたはずなのに、ライフスタイルの変化で支払いが厳しくなってきた」という方もいらっしゃいます。

たとえば、

「子供の塾や夏期講習などにかかる費用が思った以上に高かった」
「親の介護が必要になり、介護費用にお金がかかるようになった」
「事故や病気により今までの収入を維持できなくなった」

といった理由が挙げられます。

ライフスタイルによって、働き方や支出が変化するのは誰の人生にも起こりうることです。
今後もライフプランについて、検討を行ったうえでローンの返済計画を立てた方がより安心ができるものとなると考えられます。

ライフプランのシミュレーションは保険系、住宅系、独立系の各FPさんが行ってもくれますので、プロと一緒に組立を行ってみるのもよいかもしれません。また、プロにお願いした場合、ご自身のお話をよく聞いてくれる方にお願いすることをおすすめします。

ライフプランは簡単なアンケート項目に答えただけでできあがるものではなく、今後の暮らし方についてとことん意見交換を行うなかで一緒につくっていくものだからです。

 

3. 住宅ローンで後悔しないための注意点

これまで見てきたように、住宅ローンで後悔しないためには他の意見を聞きながらも、自分でしっかりと選ぶことができる知識が必要となりそうですよね。
固定金利・変動金利のメリットデメリットを把握し、自分の未来のライフスタイルを描き、金利や手数料の総額でローン商品を比較するように気をつけましょう。

数千万円という金額は、中小企業で言えば融資を受けて事業を始める規模です。つまり、ローンを借りて家を建てるということは、会社の経営者になったのと同じくらい責任が伴うということです。

そう考えると、住宅ローンを組むことに対して、もっと真剣になってもいいのではないかと筆者は考えます。

ドラマ「陸王」では、2,000万円の融資が受けられるかどうかで倒産の瀬戸際でした。それ以上の金額をかけて購入する家という人生最大の買い物をするのであれば、せめて必要最低限の知識をつけることを強くおすすめいたします。

 

4. 住宅ローンで後悔・失敗した時の対処法

もし無理な返済計画で住宅ローンを設定して後悔している方がいらっしゃれば、まずは家計の見直し、特に保険や通信費といった固定費から見直しを行うことをおすすめします。こういった固定費は一度見直しを行えば、その後ずっと削減出来る費用になりますので、楽に節約を行うことができます。

それでもローン返済が難しい場合は、ローンを延滞する前に早期に金融機関に相談をしてください。ローンの期間延長によって、月々の返済額を少なくしたりと相談にのってもらえるはずです。
また裏技的ではありますが、ローン負担を減らしたいということであれば、ローンの借換えも選択肢に入るかと思います。借換えに関しては、今回のメインテーマからはずれますので、機会があればまたお話をしたいと思います。

また、住宅ローンは借入後に返済期間を延ばすのは、条件変更対応になり、あまり好まれません。もし月々の支払いに余裕がなさそうだということであれば、当初から長めに借りておくこという手も考えられます。

確かに、長めに借りる分金利負担は大きくなりますが、生活が苦しくなって「もやし生活」をつづけるというのもどうかと思います。また長めに借りておいて、計画通りに返済ができそうであれば、長く借りて安くなったローン返済分を貯蓄しておき、繰上げ返済を行うことで予定通りの期間に返済を終えるという計画を立てることができます。

「損か得か」という観点で考えることも一理ありますが、
それ以上に「不安か安心か」という観点も重要だと考えます。
ぜひ、安心とお得のバランスがとれた住宅ローンを選んでいきましょう。

 

【まとめ】大分県で後悔しない家の購入方法や住宅ローンの注意点

大分県で家を購入する際に後悔しない住宅ローンの注意点として重要なポイントは3つあります。

  • ローン金利と手数料も含めた総額費用を考える
  • ローン支払額以外に必須な住宅費用を考える
  • ライフスタイルの変化で必要な費用を考える

住宅ローンを組む時、表面の金利だけに意識が向きがちですが、家を購入することによる支出増加はローン支払いだけではありません。住宅ローンで後悔しない為には、予想外の支出やライフスタイルの変化を考慮して余裕のあるローン設計を立てることをおすすめします。


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