無駄なコストをかけずに大分でこだわりの注文住宅を建てる方法

「注文住宅を建てたい!だけどコストが心配」という方へ、大分で2008年から家づくりを行ってきたプロとして、無駄なコストをかけずに注文住宅を建てる方法をお伝えします。

 

少し専門的な内容や細かな数値なども出てきますし、長くなりますが、一生に一度の大きな買い物です。 あなたの住まいが最高のものになるよう全部書きますので、ぜひ参考にしてください。

1.注文住宅とは?

1-1. 注文住宅の定義は?

「家が欲しい」と思ったときに多くの人が憧れるのが、「注文住宅」という自分たちの要望を盛り込んでいくことができる家づくりの方法です。

 

では、多くの人が憧れる注文住宅とはなにかと聞かれたら、戸惑われる方もいるのではないかと思います。まずは注文住宅とはなにかというところから、話を進めていきましょう。

 

一般的に建物に自分たちの要望を自由に盛り込んでいくことが出来るのが注文住宅ですが、その自由度によって、「フルオーダー」、「セミオーダー」に分けることができます。

 

また、注文住宅ではない住宅の種類としては「建売住宅」や「規格住宅」と呼ばれるものがあります。これらにはもちろん、どれが優れていて、どれが劣っているということはありません。それぞれに一長一短ありますので、自分たちにはどれが一番あっているのかをしっかりと確認していくことが大切です。

  注文住宅 注文住宅以外
建物種類 フルオーダー セミオーダー 規格住宅 建売住宅
内容 新築についての全てを自由に決めることが出来る。 基本的な仕様(使用する木材、断熱材等)はあらかじめ決まっている。 間取りや内外装含めあらかじめ決まったものを組み合わせていく 土地と建物をセットで販売。建物に意向を反映することは基本的には難しいが、簡単で安価

1-2. 注文住宅はどこまで自由にできる?

上記の表にあるように、フルオーダーであれば何から何まで自分たちの希望通りに家を作っていくことができます。本当に自分たちにぴったりとくるお家を手に入れたいと考えるならば、この方法をおすすめします。

 

ただ反面、フルオーダー住宅では確かな建築知識の裏付けと打合せにかかる時間と要望、費用を考慮しなければなりません。そのため、この方法を選ぶ方は実際には少ないのが実情です。

 

注文住宅でポピュラーなのはセミオーダーという方法です。どういった部材をつかうのか、どういった方法で断熱を行うのかといった建築知識が必要な部分については各業者が決定し、外装や建物内部の装飾、キッチンやトイレ、お風呂といった装備品、そして一番の肝である間取りについては購入する方が選ぶことができます。

1-3.参考になる注文住宅の見つけ方

注文住宅とは、その名の通り自分たちの注文を反映することができる住宅です。しかしながら、いざ「要望を出してみてください」と言われると意外と出てこないもの。

 

そういったときにおすすめなのは、

  1. インスタグラムやピンタレスト等を使って、ウェブ上で好みにあうものを探すこと
  2. モデルハウスを見学すること
  3. 日常生活の中で不便に感じるのはどういうところかを記録すること

です。

 

①、②の目的は、自分がどういったデザインや間取りが好きなのかを把握することです。

自分の好みを理解するほど、要望に軸ができ欲しいものが明確になるため、設計も的を射たものになりやすくなります。好みのデザインをいつけたら、スクリーンショットやキャプチャしてまとめておきましょう。

 

③の目的は、自分たちにとって何が生活するうえでのストレスを把握することです。例えば一口に「家事の動線がいい家がいい」といった場合でも、家事の仕方はひとそれぞれ。洗濯の手間を省きたいといったときに、ストレスになっているのは「洗濯を干すこと」なのか、「洗濯を畳むこと」なのか。あるいは「洗濯をそれぞれの場所に収納すること」かも知れません。そういった暮らしのなかの小さな課題を見つけておくと、いざ住み始めてからも快適な生活を送ることができます。

2. どこに頼めば、注文住宅を建てられる?

注文住宅を欲しいと思ったときには、どうすれば建てることができるのでしょうか。まず一般的なセミオーダー住宅であれば地場の工務店や大手ハウスメーカーでも建てることができます。建売専門でなければ、自由度の大小はあれど、注文住宅を建てられると考えて良いでしょう。

 

もし、設計デザインの自由度を高めたいなら、設計事務所と建売でない家を作っている工務店の両方に依頼します。設計事務所は設計デザインに特化したプロで、施工までしないケースがほとんどだからです。

3. 注文住宅は高い? 大分の平均坪単価、相場の見方

3-1. 注文住宅はなぜ高い?

同じ建物面積、建築材で建てれば、基本的には注文住宅の方が規格、建売住宅より高くなります。これはオーダーメイドスーツの方が既製品の洋服よりも高いのと同じで、オリジナルの設計、材料により手間がかかるからです。しかし、注文住宅でも価格を抑える方法はありますので、ぜひ「5. 注文住宅の価格を抑える方法」の内容もチェックしてください。

3-2.大分での平均坪単価・相場は?

それでは注文住宅は実際にはいくらくらいかかるものなのでしょうか?こういった各住宅業者を比較する際に「坪単価」という指標が一般的に用いられます。しかしながら、坪単価の内容について特に業者間の取り決めはありません。

 

したがって、「全てこみこみで坪単価80万円」というところもあれば、「40万円の坪単価だけど、これは最低限だけ。あとはオプションになります」というところもあります。つまり後者でも「一見すると坪単価40万円だけど、要望通りに建てたら結局は坪単価80万円になった」ということもあり得るのです。そもそもの内容が違えば一概に「坪単価」という基準では比較をすることができません。

 

また坪単価について公表をしていない住宅業者さんも多いのが実情です。あくまで参考の一つとして、ローコスト住宅メーカー、工務店、ハウスメーカーで40万円~80万円が目安にはなりますが、先述した通り、契約金額の中にどこまで含まれるかがブラックボックスです。

 

ですので、きちんと金額の内訳を説明してくれるところを選びましょう。各業者さんでの建物価格の相場を知りたい場合には、「実際に契約となった場合にはどれくらいの契約金額になることが多いですか」と質問することをおすすめします。

 

上記のように注文住宅は規格住宅や建売住宅に対して手間暇をかけて作るためコストがかかるのは事実です。それでは注文住宅と建売住宅で一体いくら金額が違ってくるのか。

 

両者を比較する場合には建物だけの価格の差を比べるのが一番わかりやすいのですが、残念ながら建売住宅は土地・建物でセットの値段ですので、建物価格だけで比較することができません。ここでは長期固定金利の住宅ローンであるフラット35を提供している住宅金融支援機構が発表しているデータ「2017年度集計表」より土地と建物の両方をフラット35借入を行った「土地付き注文住宅」と「建売住宅」のデータをご参考程度にご覧いただければと思います。

 

【土地付き注文住宅 】

建設費:2,691万円

土地取得費:818万円

住宅面積:114㎡(約34.48坪)

敷地面積:257.2㎡(約77.80坪)

 

【建売住宅】
購入価格:2,722万円

住宅面積:100.2㎡(約30.31坪)

敷地面積:166.9(約50.48坪)

4. 注文住宅の価格を抑える方法

4-1. 注文住宅のコスト増の原因を知る

まず、家を建てる時の価格のからくりを確認しましょう。

家を建てたときの価格の内訳は、

 

「工事原価+ハウスメーカーの利益」です。

このうち工事原価は資材価格、職人さん(大工等)の手間代、現場管理コストで構成されています。

 

工事原価=資材価格+職人さん(大工等)の手間代+現場管理コスト

 

そのため、資材(木材など)をいかに効率よく使い、職人さんの手間がかからないようにうまく設計をしながら、適正な工期で施工することで現場管理コストを押さえるというのが、コストを下げるためのポイントになってきます。

 

注文住宅では、お客様のご要望に対応するため、標準的でない部材の使い方が必要になったり、それによって大工さんの作業が増えたりすることで、工期も長くなり、結果として建売住宅や規格住宅よりも価格が上がってしまうというのが、「注文住宅って高い」とイメージされる原因になっているのですね。

 

注文住宅であっても、資材の有効活用とスケジュール管理がうまくできれば無駄なコストを省くことができます。できる限りコストを押さえるようにプロとしての知識を持ったうえで提案してくれる業者さんを選びましょう。

4-2. フルオーダーのリスクを知る

何から何まで要望を叶えることができるのが、フルオーダーのいいところです。しかしながら、お客様のおっしゃる通りに設計をした結果、お客様のためにならないものができたりするのもフルオーダーの姿であったりもします。

 

フルオーダーは上記に書きましたように、お客さまの要望をとことん叶えるための注文住宅の方法です。一方で、要望をとことん叶えるとはいえほとんどの方の予算には制約があります。お客様としては良かれと思って要望したことが、実は気づかないコストとしてのしかかっているということも、往々として見受けられます。

 

そのうちの代表例が「センチ単位でご対応をいたします」という設計に関する言葉です。

 

もちろん、センチ単位でこだわることで本当に自分にしっくりとくる空間になったり、使い心地がよくなるということは考えられます。

 

しかしながらコストも加味したうえで、要望を叶えていきたいということであれば、「910モジュール」を意識して設計をしてくれる住宅業者を選ぶことをおすすめします。

 

日本で明治時代まで使われてきた単位で、現在でもよく建物の広さを表すために使われる単位に「坪」があります。一坪の広さは「1820㎜×1820㎜」つまり、910㎜四つ分の広さが一坪の大きさです。

 

このように日本では伝統的に910㎜を一つの単位として建物の広さを決めていた経緯があり、現在でも住宅用建材の一般的な大きさも910㎜を基準につくられているものが多く普及しています。

 

そのため、910モジュールを意識して設計をされた家では、普及している建材を加工することなく使用することができ、資材価格・大工さんの手間の両方をカットすることができます。

 

フルオーダーを選ぶ際にはこうしたポイントも押さえておきたいですね。

4-3. 注文住宅の価格を抑える方法を知っている工務店を選ぶ

これまで見てきたように、コストを意識しながら注文住宅を建てたいと考えるのであれば、下記のようなことを行っているかが見極めるポイントです。

  • 910モジュールを意識した設計をする
  • 工期の管理をしっかり行っている
  • 原価の点でいえばインターネットを利用して仕入れコストを削減している

そしてもう一つチェックしておきたいポイントが、設計士の腕です。

 

例えば、設計士の腕次第では、同じ要望を叶えた空間を35坪と提案するところもあれば、32坪、場合によっては30坪で提案することもありえます。一坪60万円の住宅業者であれば、3~5坪建物の広さが変われば180万円~300万円の差です。

 

また、「そんなに小さくなったら狭くなるんじゃないか?」と考えられる方もいらっしゃるかと思いますが、心配ありません。そういった腕のある設計士さんが工夫するのは廊下をできる限り少なくするなど、足し算で間取りをつくっていくのではなくて、必要な空間を兼ね合わせていくという部分です。

 

そうすることで、「狭くなった」というよりも「生活にフィットする広さになった」と感じられるように、コストダウンをすることができるわけですね。そしてもちろん広さが小さくなった分光熱費が節約でき、動線がコンパクトになったり、掃除が楽になったりといった効果も得ることができます。

5.コスパが良い、理想の注文住宅を建てる方法

5-1.プロとして提案してくれる工務店を選ぶ 

プロとしてお客さんの最上を思った結果、当初の希望と異なることがある(2階建が平屋に)。欲しいものではなくて、為になるもの。初期段階でじっくり話を聞いてくれた上で、希望を丸呑みするのではなくプロとして提案してくれるかどうかを見て判断する。

 

何がコスパが良いというかは議論が分かれるところではありますが、ここでは「予算内でより多くの自分(たち)の要望を叶えてくれること」がコスパが良いとして話を進め行きたいと思います。

 

そのためにはずばり、欲しいものではなく、ためになるものをプロとして提案してくれる住宅業者をおすすめします。注文住宅は家という商品を扱っているように思われがちですが、実は提供しているのは暮らしの課題を解決するための解決策です。

 

「共働きで家族と過ごす時間をなかなかとれない」から「料理をつくりながらでも子供やパートナーの様子が見えるキッチンが欲しい」のであり、「開放的な空間にいるときに自分がリラックスができる」から「吹抜けがほしい」わけです。開放的な空間はもしかしたら「吹抜け」ではなく、「勾配天井」という手段でも叶えることができるかもしれません。

 

大事なのはそれが欲しい理由を汲み取りそれが提供できる方法を提案することであり、「アイランドキッチン」や「吹抜け」といった部分を言われた通りに提供することではありません。

 

実例として以前、当初2階建をご希望されていたお客様ご家族がいらっしゃいました。しかしご要望を深く聞いていくうちに、お客様の希望は平屋で叶うことがわかり、ご提案、施工したところ大喜び。 結果的に建築コストも下がったということがあります。

 

せっかく自分たちのためにつくることができる空間ですので、自分たちの課題や理想にあわせてプロとして提案してくれる住宅業者を選びましょう。

5-2. 設計力のある工務店を選ぶ

そして注文住宅をつくるうえで最も楽しく、腕次第となるのが設計を行う段階です。

 

注文住宅で叶えたい要望は十人十色ですが、ほとんどの方が求められるのが

・災害に耐えられる安心感

・夏は涼しくて、冬は暖かい温熱環境

・暮らしやすい生活動線

です。

 

このときに必要となるのが、温熱環境を一様にできる住宅の性能と高い設計能力です。

器としての建物の性能を活かしつつ、

・災害に強い

・自然の力を利用して室内の温熱環境をよくする(エアコンの使用量が減りエコである)

・住みやすい

という住宅をお客様の要望(予算も含めて)に合せて両立をしていきます。

 

このうち一つだけを満たす設計というのはそう難しいものではありません。しかし、住みやすいのに、災害に強く、環境にもお財布にも優しいのに周囲の街並みにも溶け込んでかっこいい。そういった設計を行ってくれるのであればそれは腕のいい設計士と呼ぶことができるかと思います。

5-3.価値観を理解してくれる営業担当を見つける

腕のいい設計士の方と出会えたとしても、設計士がお客様のことを理解できないとお客様のためになるような設計をすることはできません。設計士が考えつくされたプランをつくるためには、生活について考えつくすだけの材料が必要になります。

 

それはどういう空間が理想なのかという話であったり、好きなものは何かという話であったり、そもそもどうして家が欲しかったのかという話だったりするのですが、それを一人で考えたり、まとめたりするのは意外と難しい作業です。そこで登場するのが営業マンです。

 

実は注文住宅を扱う会社の営業マンは、設計士とお客様の間に入り、こうした作業をプロしての知見を活かしながら、一緒に進めていくことを仕事としています。

 

信頼出来て、価値観でさえ共有できる担当者を見つけるのも注文住宅をつくるうえでの大きなポイントです。もし、「この会社は好きだけど担当者がちょっと」ということがあれば、担当を変えてもらうのも一つの手です。一生に一度の大きな買い物ですし、住宅業者の方もその点は心得ているところが多いかと思います。気兼ねなくお伝えしてみましょう。

5-4.営業担当ととことん話す

いろんな住宅業者をまわるなかで、いい担当者の方を見つけたら、これからの暮らしはもちろん、これまでの暮らしについて色々と話を聴いてもらいましょう。その中で大切なのは、「どうして家が欲しいと思ったのか」という理由と「どんな家が欲しいのか」という理想が一致することです。

 

たくさんの業者をまわって色々なモデルハウスをみたり、インスタグラムでおしゃれでかっこいい家を見ていくうちに、どんどんと家に対する想いが膨らんでいくことかと思います。

 

しかし、実際に家づくりを進める中では、そうして欲しくなってきたものが、最初に思った「どうして家が欲しかったのか」という理由と一致しているのかを、確認することがすごく大事な作業になってきます。この作業を何度も繰り返していくうちに、自分の欲しいものがだんだんと明確になり、出来上がった家が当初欲しいと思った理由を叶えてくれるものとなります。

 

また、どういう映画やカフェ、雑誌や洋服のブランドが好きかという話も担当者と共有していきましょう。どうしてそういったものが好きなのかという価値観を共有していくことで、出来上がった家がより自分らしいものとなっていきます。逆に言えば、担当者と共有した以上のものは出来上がった家に反映されないと考えてもいいでしょう。

 

住宅購入者の多くは20代から30代。これから60年、70年と快適に家に住んでいくうえでは、価値観を共有できる担当者と家づくりを行うことをおすすめします。

 

繰り返しになりますが、価値観を共有することが難しいと思う担当者であれば、変更をしてもらうというのも選択肢の一つだと思います。

5-5.契約条件やアフターフォロー内容を確認する

家を欲しいと思ったときに不安になるのは、契約が終わった後や引渡が終わった後のフォローについてです。この点については、住宅業者のアフターフォロー体制を確認することがポイントです。

 

例えば、アフターフォローがいつでもできるように60分以内に訪問できる範囲でしか施工をしないということであったり、小さな会社さんであっても外部の仕組みをつかうことで24時間のフォローを約束しているところもあったりもします。アフターフォローは非常に重要なポイントですので、必ず担当の方に聞きましょう。

 

聞きにくことではありますが、万が一倒産した場合の体制も確認してください。

6.この質問で確認!選んではいけない注文住宅会社を見極める方法

価値観を共有できる担当者と出会うことができ、要望を叶えてくれそうな腕のいい設計士と出会うことができたとして、最後に確認が必要なのが、しっかりと設計通りに家を建てることができる施工力があるかどうかです。

 

施工の精度を見極めるのはなかなか大変かもしれませんが、簡単にその会社の施工レベルを見極めることができるポイントがあります。それは住宅を建てる際のルールが「数値によって」マニュアル化されているかどうかです。

 

「とりあえずいい断熱材を入れています!」ということであったり、「しっかりと気密を取れた家をつくっています」ということではなく、「気密を示す値であるC値は●●以下で施工をするよう技術基準を設けています」ということであったり、「冬場の暖房の使用を抑えられるように、断熱性能を示す値であるUa(ユーエー)値は○○以下を基準として設計しています」というように答えられる住宅会社を選ぶことが重要です。

 

また、見極めに有効な魔法の質問があります。

 

「耐震等級3が、許容応力度計算によって安全性が確かめられていますか?」

 

この質問では建物の地震の強さを表す耐震等級という性能を確認するにあたって、多くの木造住宅で用いられる簡易な方法ではなく、しっかりとシミュレーションをした根拠に基づいて設計をしているかということを見極められます。

 

ずっと自分たちのつくる家に安心して住んでもらいたいと思う業者なら答えることができる質問になっていますので、ぜひ質問をしてみましょう。

まとめ

これから長く住み続けていく住まいに要望を盛り込んでいき、ずっと満足する暮らしを実現出来るのが注文住宅のよいところです。しかしながら、要望を叶えるためには時間もお金も必要となっていきます。

 

その要望の度合いによってフルオーダーかセミオーダーなのかを決めたら、あとはよい担当者とよい住宅業者を探しましょう。

 

自分たちの要望をプロとしてくみ取ったうえでコストも考えたうえで提案をしてくれる。

契約までではなく、引渡し後の生活も安心できるようなアフターフォロー体制はもちろん、災害への備えもしっかりと考えている。そんな住宅会社を選びたいですね。

 

 

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